各国住房保障制度研究

借鉴经济发达国家和地区的住房保障制度有助于完善和发展我国的住房保障体系，以下介绍的美国、德国和新加坡的住房保障体系各有特点，我国在住房制度改革中的很多做法借鉴了这些国家和地区的经验。值得关注的是这些国家的住房制度中对住房保障都给予了极高的重视。

美国：美国住房商品化较高，私人拥有住房率高，住房保障体系发展比较完善。为了解决低收入居民住房和贫民窟的问题，美国自1930年代先后出台了《住房法》、《住房抵押贷款法》、《国民住房法》、《住房与城市发展法》等法案，对低收入人群的住房保障做出了相应规定，主要内容包括：扩大房屋抵押贷款保险，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款；政府必须为较低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半；政府提供低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭；家庭收入为居住地中等收入80%以下者可申请房租补贴等等。美国国会1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，并在1993年成为永久性的法令。需要购房的低收入者可向州和地方政府申请抵押信贷证书，以获得税收抵扣，从而提高归还贷款的能力。建设合格的低收入住房的投资者，可在10年内每年享受联邦政府所得税的抵扣。从1987年到1996年，大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价大致低于当地收入中位数40%—60%，使得更多的低收入者能够租得起房。

德国：德国一直高度重视住房保障体系建设，主要内容是住房补贴制度、住房储蓄制度、购建房税收优惠政策。根据德国法律规定，德国公民家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担一半。对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府提供福利性公共住宅供其租住，并大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。所谓“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。政府通过不同的补贴方式，使这类住房低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。此外，德国政府还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。统计显示，最近几年中领取“住房金”的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。住房储蓄制度是德国住房保障制度的最大特色主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例后，即可取得贷款权。二是贷款利率固定、低息互助，住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。

新加坡：新加坡是一个市场经济国家，但住宅建设与分配却不完全通过市场来实现，  一是政府提供住宅，新加坡通过推行住房私有化计划，成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对高收入的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。1968年，新加坡政府提出“居者有其屋”的计划，从出售廉租房为主向出售廉价屋过度。目前，新加坡的居民中有87.6%居住在由政府建屋发展局提供的房屋里，其余12.4%的人住私人购买的公寓或别墅。二是实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，由雇主与雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住房问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月缴纳的公积金分期支付，这项规定使低收入者既能购房又不影响生活。三是分级提供公有住宅补贴。严格要求按家庭收入情况来确定享受住房保障水平，住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公有住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。如，一室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本加价5%的利润。四是公有住房的合理配售，在公有住宅计划推出初期供小于求，采取“登记-摇号”的办法处理。

来源：根据已出台的公共租赁住房管理办法及相关资料整理。