基本住房保障法研究

2010年中国政府着力于遏制不断上涨的住房价格，建构住房保障体系。相关的法律法规研究也由理论探讨转向实际深入阶段。《关于基本住房保障法的若干问题研究》是上海易居房地产研究院发展研究所课题组于2010年3月完成的一项研究。该课题解读并探讨了《基本住房保障法》（征求意见稿）面向的对象，立法的根本目的，基本原则，形式，物业管理费用的承担，保障住房的准入机制和退出机制，保障住房的房型面积，租金价格制定依据，信贷担保，政府责任及实施主体，资金筹措渠道等12个方面的问题，提出了一些针对该征求意见稿修正的观点。

研究认为《基本住房保障法》目前只能涵盖城镇范围。现阶段农村人口保障的迫切点不在住房上，而在于农村人口的医疗、教育、社保等。对于保障农村人口应抓重点。研究建议《基本住房保障法》在现阶段的只涵盖 “城镇居民”，将有限的公共资源向最紧迫最需要的地方倾斜，等我国国力可以解决农村人口的住房问题时，再通过修改《基本住房保障法》把保障范围扩大到“城乡”。研究建议保障范围和水平应呈现阶梯性和阶段性的特点。结合我国经济发展现实按时序计划逐步实现。建议“多数人”的住房问题通过《住宅法》来规定，由市场主导去解决；“少数人”的住房问题通过《基本住房保障法》来规定，由需政府主导去解决，先“保基本”而后“广覆盖”。

立法目的是满足“住房需要”，实现“住有所居” 。住房保障是满足“住房基本需要”，“住有所居”是从“有房住”到“有住房”的渐进的民生目标。结合我国国情，现阶段我们首先要集中精力解决“有房住”的问题，通过完善市场租赁房屋制度和政府提供的廉租房、公共租赁房制度来实现“住有所居”的第一步目标。等这一步目标实现后，再去努力实现“有住房”这一长远目标。

基本原则关键在“保公平” 与普通商品房相比，保障房由于在价格上具有明显优势，以至于近年来屡屡成为权力寻租的工具，一些不具备申购条件者，也纷纷通过瞒报固定资产、工资收入等方式参与到保障房申购之列。因此住房保障“保公平”就成为关键。这就需要建立完善的准入退出机制，这样才能实现保障的公平性。避免中高收入者进入保障房领域，挤占真正需要保障者的利益；通过强制退出机制，对住户收入变化情况进行动态管理掌握，当居住者的经济条件一旦改善到规定标准，及时强制其退出，保证保障性住房的有效流动，从而实现稀缺性资源效益最大化配置。

具体形式应多层次、多样化。《基本住房保障法》（征求意见稿）中第四条规定：“城镇基本住房保障实行保障性住房、租赁补贴和住房公积金等制度。”这只是基本划分住房保障应包含三种制度，但并没有明确住房保障可以采取哪些具体形式。应把保障房的物业管理费补贴列入其中， 尤其对于那些可配置的保障住房物业，更应规定其后期的物业维护责任认定，配售的保障性住房及其附属设施、共有部分、公用设施的运营管理和维修养护以及其他依法应当由业主负责的事物，根据房屋产权比例来承担相关费用。

研究还认为对准入门槛的设置标准应随经济水平进行动态调整，并对申请人审核结果进行公示。同时，研究认为除了准入机制以外，当前保障性住房退出仍存在执行难的困境。应根据租赁或产权形式的不同设计一个合理科学的退出机制，实现循环运作，使保障性住房资源效益更大化。明确新建、改建保障性住房的投资建设主体和方式组合；以开发成本为基础，以市场售价为依据制定。

对保障性住房的资金渠道，研究经比较认为我国政府目前的财政投入过少，应形成以政府财政支出为主，社会资金、银行信贷、公积金结余资金等其他方式为辅的多元化的住房保障资金来源渠道。关于住房公积金部分结余资金贷款，其中涉及政府能不能基于建设保障性住房目的去用公积金，涉及到公积金制度的定位和使用规则调整。保障性住房建设资金来源如果来自于住房公积金的结余资金，将会产生公权对私权的侵犯问题，由于公积金的结余资金部分属于全体公积金缴交者个人，因此建议住房公积金做为一种金融性质的产品，运用住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款所获得的收益，应分摊到个人公积金账户，类似于银行资金的运作，而不是无息贷款。这样既有利于盘活大量资金，提高公积金的资金使用效率，也有利于个人公积金增值，提高购房能力。