《物权法》的解读

物权法草案在十届全国人大五次会议上高票通过，将于2007年10月1日起施行。这部创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多纪录的法律，标志着中国民法典向诞生迈出重要一步。该草案作为一部规范财产关系的民事基本法律，与城市规划息息相关。其中有关业主的建筑物区分所有权、相邻权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等等条例，对当前的城市规划的编制、实施与管理工作有着直接影响，以下为法学专家对部分物权法相关条例的解读。

1相邻权问题（清华大学法学院副教授、法学博士 程啸）；

对不动产所有权有公益上的限制与私益上的限制两种类型，前者是为了公共利益而施加的限制，后者是指为维护不动产权利人的基本生存利益而对相邻不动产权利人施加的限制，这就是所谓的不动产相邻关系，亦称“相邻权”。我国物权法专章对相邻关系问题做出了规定：第89条：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”这一条中的“国家有关工程建设标准”是指法律、法规或者规章中对工程建设中不得影响相邻建筑物的通风、采光和日照的规定。相关法例如1985年6月14日建设部颁布的《住宅建筑设计规范》、1994年8月1日上海市人民政府颁布的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》等都对相邻建筑的通风采光等条件有明确规定。

2宅基地使用权问题：农村宅基地使用权不得抵押（清华大学法学院副教授、法学博士 程啸）；

所谓宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。所谓宅基地使用权是指，农村集体组织的成员依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。宅基地使用权人有权利用该土地建造住宅及其附属设施。物权法第183条第2项禁止以宅基地使用权设定抵押。这样规定的主要理由在于：首先，此种规定能够抑制占用农地建房，从而实现保护耕地这一基本国策；其次，能够维护农民的基本生存条件。

3土地承包经营权问题：土地承包经营权物权化（中央财经大学法学院副教授 尹飞）；

《物权法》第一次将土地承包经营权明确界定为物权。土地承包经营权长期以来被视为债权，此前的《农村土地承包法》虽然按照物权来设计土地承包经营权，但没有对此加以明确。承包经营权的物权化，具有十分重要的意义：首先，有利于保持权利的长期性和稳定性。根据物权法定原则，《物权法》对土地承包经营权的规定具有强制性，当事人不能进行另外的约定。其次，赋予了土地承包经营权排他效力。《物权法》规定：“物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利”。第三，为征收补偿提供了法律基础。第四，促进土地流转。物权的转让，原则上无须获得他人同意或者通知，土地承包经营权的物权化，就为其流转“松绑”提供了法律上的依据，从而可以更有效地促进土地承包经营权的流转。

4业主的建筑物区分所有权：全面界定小区公用财产归属（中央财经大学法学院副教授 尹飞）；

《物权法》对小区公用部分的财产归属进行了全面的界定，以减少开发商、业主和物业公司间的纠纷：第一，道路、绿地原则上归业主共有。第二，对于车位、车库问题。《物权法》首先强调，在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。首先应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主。如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。第三，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收益也应当归业主共有。

来源：根据http://www.china.com.cn/law/txt/2007-03/19/content_7985083.htm相关内容整理

英格兰放开公地用作住房供给的政策研究

英格兰在2005年至2006年间不断推进“国家棕地*战略”（National Brownfield Strategy），以适时、适当地将各类“棕地”加以再利用。EP（English Partnerships，英格兰国家更新机构）于2006年11月发布了“棕地导引”及相关政策建议纲要，对英格兰国家层面现有的棕地情况做了整理，并就目前棕地再利用规划的实施进行了经验研究。在此基础上，为了给政府2007年工作提供对策建议，EP进一步为更多利益相关者提供了咨询，以审视该政策内容本身及其与宏观战略的关系。

在这一政策背景下，针对日益增长的住房需求而导致的住宅建设用地紧张问题，英国城乡规划协会（TCPA）于2005年起开始着手研究如何将公地（public land）转化用以住房建设，并于2007年1月公布了关于“放开公地用作住房供给”的研究报告。促成这一研究的主要动因是：{1}EP发布的“国家棕地战略”，该战略旨在对英格兰境内废弃的已开发用地进行前期处理；{2}规划引导与环境评估，根据PPS3（Planning Policy Statement）（住房）条例规定，新增住房建设必须优先开发曾开发土地；{3}在保证环境可持续的情况下，政府主张用于住房建设的公地包括绿地和棕地两类，其中棕地是首当其冲考虑进行再开发的土地。研究显示，由EP主导的再开发可以提供14,000套新增住宅（其中75％通过棕地的再开发获得）。TCPA的这项研究建立在一系列近期英国住房政策研究基础之上，这些相关研究分别从土地所有权、土地自然条件约束、开发成本、规划政策等角度以及再开发公地这一政策本身进行了分类讨论。TCPA的报告在以上基础上对当前英格兰可供住房建设的土地情况（如类型、数量、区位，尤其是公共部分土地）、再开发的方式以及再开发案例进行了研究。

其中报告文献综述部分的重点是：可利用公地的情况（所有者、地点）；确定并进行再开发的过程；什么样的土地能够进入这一流程；目前这一流程的投入与产出情况。此外，文献综述还包括了对曾开发土地的约束及机会、市场运营、政策关联三方面因素的考虑。

研究案例的选择分为三个阶段：初选（从已有信息库中选取备选案例）；筛选（根据一定分类标准－曾开发公地、可供住宅开发公地、未经确定的公地－对初选案例进行筛选）；经指导小组商议确定10个入选案例。

在对入选的10个处于不同再开发阶段的案例进行分析后，研究报告总结出公地再开发用以住宅建设的8条重要经验：{1}公地再开发需要预设一个图景和一系列清晰的目标；{2}需要能够有效推进再开发过程的领导核心层；{3}需要与利益相关者进行协调；{4}机构内部能够协同运作；{5}要使信息渠道通畅，使所有利益相关者及时掌握情况；{6}要通过营销等方式提升再利用的绩效；{7}需进行及时完整的土地汇总工作；{8}必须尽早处理市政和土地质量问题。

在案例分析及总结归纳的基础上，TCPA研究报告提出了5项对策建议：（1）建立更全面综合并具有统一口径的土地资料库；（2）制定有效的国家棕地发展战略；（3）需要有良好的实施引导程序来保证战略的具体落实；（4）再开发个案的实践经验（包括土地登记汇总、市政与土地质量调查评估、行动的组织领导、利益相关者的协调、内部协调、项目目标设定、前期的咨询、市场营销及土地升值等）应当及时进行推广；（5）应当建立一个由社区和地方政府部门构成的综合委员会，以框定再开发目标范围、确定公地供给能力、评估再开发的可行性、从可用公地中选定合适的土地作为开发对象，并确定开发定位（为谁提供怎样的住房）。

来源：Town & Country Planning, Vol.76, No.1, Jan.2007