巴黎社会住宅报告(2013)

2000年法国中央政府通过了《社会团结与城市更新法》（SRU），以法律的形式确立了社会混合的空间策略，即“2002年1月1日以后的20年中，巴黎大区内1500人以上的市镇，以及其他50000人口以上的聚居区中人口超过3500人的市镇，社会住宅在住宅总量中的比例必须达到20%”。巴黎市政府更进一步要求“市内私人住宅开发项目，如果所属街区的社会住宅比例不足20%，则新项目中的社会住宅比例必须达到25%”。在这一法律的推动下，巴黎从2002年开始在全市范围内加快社会住宅的建设。2006年成立了“巴黎住房观察站（OLHP）”，负责收集全市住房信息、研究住房政策并推动“地方居住计划（PHL）”的实施。2014年11月巴黎住房观察站与巴黎城市规划院共同编制了《巴黎社会住宅报告》（2013版）。

该《报告》从社会住宅的供给、需求和住房政策评估三个方面对SRU法实施以来巴黎的社会住宅发展进行了系统的梳理。

1. 社会住房供给

自2001年SRU法实施以来，巴黎社会住宅的建设得到快速发展：2001年建成3465套，到2007年6165套，2013年7151套，12年内社会住宅净增6万多套，截至2014年1月1日，巴黎有社会住宅214847套，占全市居民首套住宅数量的18.5%，如果算上在建项目，这一比例将达到20.5%；如果再考虑5万套公租房（租金低于私人住房），巴黎全市社会住宅和公租房将占全市住宅总量的22.4%——这说明“社会混合”政策的实施已经取得了一定效果。

然而，社会住宅数量的增加伴随着空间分布上的不均衡。报告指出，社会住宅（特别是新增住宅）在市内各区的分布存在极大的差异：低收入居民聚居的东部地区（18、19、20、13、14区）的社会住宅比重超过了20%，最高的达到37.3%（19区）；中部的4、10、11、12、15、17区社会住宅比重占10-20%；而市中心与西部的富裕街区（1，2，3，5，6，7，8，9，16区）的社会住宅都低于10%，甚至5%，最低的7区只有1.3%。社会住宅的空间分布与居民收入存在显著相关，这也说明旨在缓解社会隔离的社会住宅政策在实施上仍存在一定的偏差。

2. 社会住房需求

在巴黎市政府加快社会住宅建设的同时，巴黎市民对社会住宅的需求也在不断增加。申请家庭的数量从2001年的10万户到2012年的14万户，占全市家庭数的10%，巴黎政府面临巨大压力。通过问卷调查，报告认为对社会住房需求的增加有三个主要原因。

首先是巴黎房价和房租的快速上涨。自1990年代中央政府加大对首都的投资建设以来，巴黎公寓房价从1997年的2286欧/m2增长到2013年的8270欧/m2（增加近4倍）；房租从1997年13.5欧/m2增长到2013年的24.7欧/m2（增加近两倍），这导致大量工薪阶层无力购房，私房租客也无法承担上涨的房租，纷纷申请社会住宅。其次，已经入住社会住宅的家庭，考虑到房价和租金的上涨，他们通过各种手段延长退出社会住宅的时间，这在一定程度上也加剧了社会住房的紧张。最后，现代城市生活方式的变化，特别是家庭结构的变化（分居、离异和小家庭数量增多）也增加了对社会住宅的需求。

报告还对申请家庭的社会特征和空间特征进行了详细的分析。从家庭结构来看，申请者中的单人家庭占46.3%，两人家庭22.1%，3-4人家庭23.9%，首次申请者中近80%是1-2人的家庭。这些小型家庭的成员平均年龄是43岁，其中38.4%是25-39岁，34.9%是40-54岁——这一年龄段正是大学教育结束、工作稳定并开始扩大家庭的阶段。可见社会住房的需求受房价和家庭结构变化的双重影响。从职业结构来看，申请者中有职员31%，中介13.4%，工人10.8%，退休和失业占34%，公务员与高等教育工作者9.2%，艺术家/小商业1.7%，职业分布的多样性与法国特殊的社会住宅分配制度有关。

从地域分布来看，来自巴黎市区的申请者占总申请数的80.1%，来自巴黎大区的占16.1%，外省占2.6%，外籍人占0.1%。（还有1%未获地址信息）。其中2/3的巴黎市区申请者来自经济条件较差的东部地区（10，11，12，13，18，19，20区），特别是13，19，20三区申请家庭的数量增加较快。对未来住宅区位的意愿，市区申请者中有40%表示无所谓，45%希望在目前所住区或附近区。有意思的是，越是社会住宅集中的东北部区，其居民对新住房区位越不敏感，而富裕地区（西部）的申请家庭则多希望在本区或附近居住。

从居住条件来看，35.2%家庭目前是租赁私房，21.1%居住在各类社会住宅，22.4%借住在亲朋好友家，还有15.2%家庭属于居无定所。问及申请社会住宅动机，这些家庭主要提及两大类原因：一是在住房方面（76.5%），包括改变租赁关系（私房—公房），改善居住舒适性和住房环境，工作方便，减少租房成本等；二是在家庭方面（13.3%），包括家庭结构变化，家庭矛盾，健康原因等。

3. 住房政策评估

虽然近年来巴黎市政府保证了较高的社会住宅建设速度，但与市民需求相比仍显不足。以2013年为例，在12万多的申请家庭中，只有大约12000家庭可以获得住房，成功率不到10%。根据现行法律，在这12000套社会住房中，有约1/3（34.2%）是由巴黎市政府分配，约1/5（19.3%）由警察局分配，有16.1%由企业主和公共机构分配。虽然法律规定三种申请者可获得优先入住：被政府认定的贫困和住房条件恶劣家庭、不符合现行居住法规要求的住宅和市政动迁的困难家庭、巴黎市政府和大区政府公务员中有需要改善住房条件的家庭。但在实际分配过程中，由于参与分配的公共机构也是社会住宅建设的投资方，他们往往利用优先分配权，将一定比例住房留给各机构的公务员，这也加大了普通家庭的申请难度。

此外，报告指出，由于缺乏退出机制，社会住宅居民的流动性近几年在持续下降：2013年巴黎大区的流动率在6.3%，巴黎市区更低，只有4.6%。社会住宅申请率增加的同时，退出率却在降低，2012年达到历史最低（仅20%）, 有限的退出率也是为了调换面积更大的社会住宅。如果我们把社会住宅视为是一个轮流居住的公共住房体系，过低的流动性减少了每年社会住宅的投放量，增加了改善居住条件的难度。

尽管如此，巴黎市政府在2014年完成选举后，再次确认了社会住宅政策：每年投资建设7000-7500套社会住宅——达到2025年25%社会住宅建设目标（SRU）。同时，政府许诺社会住宅的申请和分配过程会更加透明。2014年10月巴黎市政府还提出对社会住房分配制度进行改革，优先为巴黎市区、特别是在中部各区（2，10，12，13，18区）建设更多的社会住宅，并要求警察局和住房行动部积极配合这一新的建设计划。

来源：APUR, OLHP. L’acces au logement social a Paris 2013[R], 2013.

（供稿：杨辰）

低收入社区主导的基础设施发展：以埃及开罗棚户区为例

自1976年联合国提出棚户区问题以来，棚户区建设逐渐受到各国城市管理者的重视。特别对于发展中国家，“让棚户区居民获得基本的服务设施”是一个亟待解决的难题，途径之一就是通过“政府、非营利组织、企业和社区”多方合作来提升棚户区基本服务——其中PPP模式（Public-Private Partnership）最为普遍。PPP模式指政府和私人组织合作提供原本由政府负责的公共服务，在各国城市的实践中存在多种PPP模式。

美国大学开罗分校（AUC）的Jennifer Bremer和Shahjahan H. Bhuiyan等学者对埃及开罗最大棚户区之一的Haggana地区进行社区自建供水设施发展的专题研究。该研究通过了解社区居民组织、筹资和建设供水系统的过程，发现了一种“草根PPP”（grassroots PPP，G-ppp）模式：即当地居民通过社区合作，避免复杂合同担保、简化融资，以低造价方式为贫困社区寻找提供基本服务建设并最终获得了成功。专题研究围绕着埃及棚户区自建供水系统的实施过程，主要关注几个问题：项目各阶段的任务，团队组织和资金筹集，项目的成本构成、社区与政府协商与合作。作者认为，棚户区自建水利设施成功实施的关键是社区和政府协同工作的结果，这一过程是曲折和漫长的：首先是棚户区居民向政府提出对基础设施的需求。面对政府的财政困难和拖延，不少棚户区居民提出自建管网并接入城市管网系统，这虽然解决短期问题，但从长远看，未来社区用水仍是非法、不安全和不稳定的。因此，棚户居民通过卡车运水，非法修建管道接入正规管网等措施向政府施压，最终说服政府选择与社区合作并出资建设，将其纳入城市正规的基础设施系统。

棚户区自建供水项目由Haggana当地的社区组织NMC（Al-Nur Al-Mashriq Charitable Cooperative）发起， 2005年开始实施，自建管网在棚户区边缘接入正规管网，最初只为服务地区边缘的几个街道。工程进行过程中，其他街道的居民也申请加入项目。项目组织者只负责铺设主要管道，连接到户的支管由居民负责，参与工程的每个街道会派代表向各户筹集资金。项目结束时约1.5万居民受益，远超出当初的计划人数。项目总成本比其他供水方式更少，总成本的40%由居民筹集。在2013年正规供水系统建成之前，当地居民依靠这个系统供水。正规系统铺设了新的管道，社区自建系统原地保留，在新的供水系统出故障或者高峰供水不足时作为备用。

整个棚户区主导的基础设施发展过程可以归纳为四个阶段：其一，“拓荒者”阶段（1970年代）。这个阶段最早迁入的居民出资，修建简易的设施满足自身的需求。其二，非正式私人供应阶段（1980年代）。更多居民参与社区基础设施建设，居民和私营企业出资，有了初步的系统。其三，公私混合阶段（1990年代）。社区自建系统基本形成，由居民和外界捐助者出资。其四，规范化阶段（2000年以后）。正规系统开始建设，出资人扩展到居民、捐助者和政府。整个过程管理者是多元的，包括居民、私营企业、社区组织、非政府组织以及官方公用事业公司。在建设项目每个阶段，社区居民都起到了重要作用。居民参与了每个阶段的管理和资金投入，只有在第四阶段，政府介入参与了管理和主要投资，但事实上，居民反映公共事业公司的不负责和腐败常常导致工程无法进行，特别是最后连接到户的阶段，居民被要求自费完成工程。社区从开始非法接入城市正规管道，自建供水系统，到与政府交流，向政府施压或者合作。从自给自足到与政府合作，从暴力施压到和平谈判，棚户区居民逐渐学会运用策略保证自己的基本需求，学会和政府合作实现目标。

专题研究还发现，社区主导的G-PPP模式是否可行还受到以下因素的影响：①社区凝聚力。在没有法律保障时，社区团结直接影响到社区是否能筹集资金和支付成本。②社区组织、技术支持和经济来源，包括调动外界资源的能力。③城市正规管道的官方规划。④项目时效，即在正式供水系统建成前发挥多久的作用。此外，尽管棚户区主导的基础设施自建系统已初步形成，但该系统在后期的运营管理方面仍然面临着各种问题：项目可能由于缺乏技术支持而出现故障；还有不法个人和公司诈骗居民后潜逃；政府介入之后，自来水公司向居民过度收费，远超过居民的支付能力。供水高峰时，为保证上层社会的用水，自来水公司拒绝对地区提供服务，居民只能自己储水等等。而政府对社区自建项目的态度仍然不清晰——如果政府认可社区的需要，则更有利于双方合作，反之则难以进行。

Haggana案例为棚户区基础设施建设的合作模式研究提供了支持。G-PPP模式的应用让居民在政府正规服务网络覆盖之前，及时获得基本基础设施服务，有利于地方社区建设；对政府来说，G-PPP模式缓解了公共财政支出的压力，有助于基础设施从临时到永久系统平稳过渡；对于社会来说，基础设施的合作建设让棚户区变为政府-社区合作的场所，缓解了低收入居民与政府的对立。社区导向的基础设施建设需要政府与社区相互理解与信任，尤其是政府，需要正视棚户区问题，采取灵活、开放的姿态为棚户区提供及时的基本服务。

来源： BREMER J, BHUIYAN S H. Community-led infrastructure development in informal areas in urban Egypt: a case study[J]. Habitat International，2014, 44：258-267.

（供稿：贾宜如）

生态社区与传统社区中被感知的生活品质：一项探索性的研究

世界人口规模的扩张与农村人口向城市地区的转移，使得许多大城市面临着资源与环境的压力。城市发展对自然资源的过分消耗的同时却没有为其中的居民提供充分满足其需要的生存环境。自1992年的里约地球峰会至今，很多城市进行了将普通住区向可持续住区转化的尝试，并获得一些提高居民生活品质（Quality of Life, QOL）的经验。然而，由于生态社区发展时间不长，很多实验性项目仍正在进行中，目前还缺少对居民生活品质评价的深度研究。

来自荷兰鹿特丹大学的Bogachan Bayulken 与美国田纳西大学的Donald Huisingh两位学者对此进行了一次探索性的研究。这项研究的目的是记录生态社区与传统社区居民所感知到的生活品质上的相似性与差异性，并从结果中发掘出一些促进可持续城市发展的结论。

该研究通过GEN（Global Eco Village Network）、FIC（Fellowship for Intentional Communities）等社会组织联络，获得了全球各地生态社区居民的积极参与（参与社区分布于瑞典、英国、德国、美国、澳大利亚、印度、日本、澳大利亚等多个国家，社区类型也兼顾城市与乡村、大型与中小型不同种类，这使得调查结果具有了一定的普遍意义。调查最终获得130份有效问卷。

调查采用了居民客观评价与主观评价相结合的方式，对以下四个方面进行了问卷统计：①人口数据（Demographic data），包括家庭状况、就业情况、健康水平等；②邻里品质（Neighborhood quality），包括居住环境的空间物质特征与社会心理特征，前者如居住环境质量、交通便捷程度等；后者如安全保障水平等；③政府服务（Governmental services），包括公共服务设施、决策的透明度等；④社会凝聚力和整体的生活品质（Social cohesion & perceived QOL），前者包括社区居民间是否有相同的价值观与生活目标、互助程度等。

在对数据、居民的主观评价进行了定性式的分析后，作者发现了两组居民中存在的差异与共性。

（1）家庭生活满意度（Home-life satisfaction）：相比于传统社区，生态社区居民拥有更好的家庭生活满意度（数据分别为30%、58%）；生态社区的居民认为自己的居住选择对社会的影响更为积极，这也直接影响了他们所感知的生活品质，而传统社区的居民则表示，自己的社区生活缺少与他人的共享时光。两类居民在这一点的评价中都更加注重社会心理层面的因素，如是否与他人共同居住、社会生活是否积极活跃等。

（2）邻里生活满意度（Neighborhood satisfaction）：84.4%的生态社区居民和70.3%的传统社区居民表示对自己的社区生活感到满意。传统社区的居民在评价中更强调社区的密度、安全保障和物质环境，而生态社区的居民则在物质因素外同样看重社会因素。

（3）健康情况满意度（Satisfaction with health situation）：94%的生态社区居民满意于自身的健康情况，而对于传统社区这一比例是87%。一些传统社区的居民由于缺少易达的活动设施而受到体重问题的困扰，生态社区的居民则总有不同的方式让自己保持活动，如园艺、耕种（无论城市或是乡村）、步行或是骑行等。

（4）经济和收入水平满意度（Satisfaction with their economic situation and income level）：

66%的生态社区居民和51%的传统社区居民在此方面感到满意。而背后的因素则与居民所处的生活环境有关。传统社区居民在收支平衡、工作时间等个人经济方面表示出更多的关注；而生态社区的居民，由于其特定的生活方式，更多地阐述了将个人所得投入社区发展，和在社区建设中所付出的努力。其中一些人认为，虽然搬入生态社区后收入有所降低，却因为自己的种植和劳动而收获了更多快乐。

（5）政府服务（Government services）：两类居民拥有相似的满意度（70%）。这一点上，生态社区与传统社区相比，获得公共设施的便捷度较低，但居民也更愿意参与到社区的设施维护、公共服务中去，如维护道路、医疗和教育等。

（6）社区意识（Sense of community）：两类居民的满意度差异明显，生态社区为90%，而传统社区仅为54%。前者有许多居民认为自己的生活中人与人关系融洽而真诚，因此感到快乐与满足，却也表达出对生态社区共同决策的管理方式效率较低的评价，并认为社区中的一些规则和要求“过于严苛”。

（7）感知到的生活品质（Perceived level of QOL）：这是一个居民对自身生活整体上的评价。生态社区和传统社区同样有着95%和76%的明显差异。另外发现，对生活方式有利于环保的认知影响了居民对自身生活的积极评价。

整体而言，生态社区的居民表现出更强的社区意识和互助精神，尽管在社区生活中还存在种种问题，但从居民自身的意识来看却拥有更好的生活品质。比较而言，物质因素的影响不如社会心理因素的影响。一个社区中居民共同的价值观、生活目标和原则是发展可持续社区的关键所在。这个研究为我们展现出生态社区所拥有的机遇与挑战，居民在其中获得的爱好培养、社区参与、环境保护行动等是未来可以继续发展的主题，而更进一步的定量研究也是增进理解、服务于城市决策所需要的。

来源：BAYULKEN B, HUISINGH D. Perceived ‘Quality of Life’in eco-developments and in conventional residential settings: an explorative study[J]. Journal of Cleaner Production, 2014. doi:10.1016/j.jclepro.2014.10.096

（供稿：柳兰萱）