马来西亚针对中等收入群体承受得起的绿色家园建造模式

马来西亚政府将住房视作人民的基本需要和城市经济的重要组成部分，虽然实施了很多政策和指导规则来保障低收入群体拥有自己的住房，但是对那些中等收入群体拥有自己住房的能力没有给予足够的重视。在最近的马来西亚第10个计划中，政府又开始关注78,000套经济适用房和5亿马币资金的开发以恢复住房项目。

在此背景下，马来西亚国民大学（Universiti Kebangsaan Malaysia）太阳能研究所的研究者们开展了一项研究，这项研究的目标是开发一种新的可以承受的和可持续的绿色家园，其重点放在年轻一代的负担能力上，让他们在工作的早期阶段就能够拥有自己的住房。当用基于年收入的租金收入比（rent-income ratios）来衡量住房负担能力时，其承受能力就必须与收入相关。并且，对于非常年轻和非常年老的人来说，将较难负担得起住房；对于处在一生中收入状况顶峰的住户来说，将较能负担得起住房。

除了满足全民住房需求的国家需求之外，对于政府来说，绿色、可持续的居住也具有重要意义。随着对环境和为子孙后代维持世界资源的全球关注，马来西亚也已经开始走上可持续发展之路。绿色住房是为这项事业能够采取的最可行的努力之一。这项研究的重点是将雨水收集系统结合进住房开发中。研究接着评估，在保障房屋质量的情况下，合理控制商品房开发的材料成本是降低房价的可行性途径之一；另一个因素是在施工现场的材料管理。

综合以上因素，这项研究集建筑师、估算师、房地产融资、财务、绿色建筑指数（GBI）、项目管理等于一体，将确定新的建造和材料系统、新的管理工具、新的雨水收集系统以及降低可持续的经济适用房整体成本的因素。研究者希望，通过此项研究可以开发出一个可持续的经济适用房（CASH）模式，然后实施应用它来满足国家的住房需求，同时使马来西亚成为一个对环境负责的国家。

研究分别从经济适用房、可持续住房的要素来阐述如何保障马来西亚的经济适用的可持续的住房，然后详细分析了其目标、研究框架，为马来西亚中等收入群体承受得起的绿色家园建造提供了思路、理论依据和发展方向。马来西亚的这种针对中等收入群体和可持续发展的考虑可以为其他国家尤其是发展中国家借鉴考虑，从最基础的住房出发更好的解决中低收入人群的住房问题以及现在的环境可持续问题。

来源：张雅丽编译自Procedia Engineering, 2011(20): 466-473.

香港公共住房对内部流动性的影响

由于竞争的用户无法有效地通过价格机制表达他们的偏好，公共住房的定量配给制度常常会降低公屋与住户之间匹配的效率。来自中国岭南大学和香港大学的两名研究者从公共住房单元在住户中分配不当的角度调查了公共住房的成本，并探讨了这样的分配不当如何影响他们的生活。结果表明，公共住房住户比私有住宅住户更少移动性，但是有条件移动时，公屋居民更可能搬迁到距离原居住地更远的地方生活。他们也更少可能在同一地点工作和生活。

在香港，公共住房影响着很大一部分人的生活。2009年，29%的香港家庭居住在政府提供的住房中，另有18%的家庭通过政府居者有其屋计划及相关项目获得补贴房屋的产权。公共住房为很多人提供了可观的补贴，而公共住房单元必须在互相竞争的家庭中定额配给。公共住房政策的研究通常着眼于这种大规模补贴带来的经济负担，补贴住房分配过程中产生的分配低效率问题在此类研究中却鲜少提及。这项研究从公共住房对租户分配不当的角度调查了公共住房的隐性成本，通过探讨这种配置不当就内部流动和工作出行而言如何影响了这些住户的行为。

这项研究使用了2001年香港人口普查的5％的随机子样本来检验以下5个假设：①公共住房的居住者比私有住房的居住者更加固定不变；②当有条件移动时，公共住房的居住者相对于私人住房的居住者，更有可能不得不迁移出他们原先的居住地或居住地区；③公共住房的居住者较少可能在与他们的居住地相同的地方工作；④若有条件移动时，公共住房的所有者相对于私人住房的所有者，更有可能不得不移出原居住地；⑤公共住房的所有者不太可能在与他们的居住地相同的地方工作。

研究者用估计普查样本的概率回归来检验这些假设。所有的经验结果具有统计学意义，且与预测一致。这项研究通过鉴别公共住房引发的区位选择的扭曲，有助于改善对香港公共住房政策真实成本的估计。尽管这些成本相对于可观察到的财政成本不是那么明显，但它们对租户的日常生活具有直接影响。政策制定者应当探索引进私营市场租金补贴的可能性，以实现为不太富裕的人群提供支付得起的住房的目标，与此同时避免许多由于政府提供住房造成的扭曲。

最后，研究者想强调的是，他们的结论是以相关性为基础的。虽然他们已经引入了大量的控制变量（有时共约有1，000个变量）以控制公共住房和私营住房的居住者之间显著的差别，但是仍然不能排除在未观察到的特性方面存在差异的可能性，这些未观察到的特性可能影响到结果变量。尽管经济理论提出了公共住房居住和居住流动性降低之间的因果联系，此研究提供的结论仍然不能为这种联系提供明确的证据。在缺乏实验数据或有说服力的工具变量的情况下，应该谨慎地采用本研究的因果解释。

来源：姚放编译自Journal of Housing Economics, 2011(20): 15-29.

消除问题：香港公共住房中居民不当行为及其控制

长期以来，邻里滋扰和住区“反社会行为”问题一直是困扰全球各地居民和政府的疑难问题。优质的生活环境是每个居民共同的愿望，但是仅仅拥有良好的住房设计和建造水准并不能保证居民该愿望的实现。事实上，居民的满意度也取决于社区的管理，而缺乏居民参与以及居民“脱管”的社区管理往往是失败的案例。近年来在西方社会，邻里滋扰以及邻里不当行为问题越来越受地方当局、住房机关、居民以及学者的重视，如公共区域乱倾倒垃圾、利用公共住房非法交易、噪音，乱涂鸦以及其他破坏公物的行为越来越不能为公众所容忍。在香港，2003年以前，邻里不当行为并未受到重视，当局以及社区并未采取较为系统的方法进行控制和管理。然而在2003年“非典”疫情（SARS）爆发后不久，为了提高社区的卫生水平和居住水平，香港特别行政区房屋局颁布实施了“公屋物业租用实施积分表“，来控制和管理公共住房邻里中的不当行为。该方案作为一个处罚性积分系统发挥作用，对于违反了记分制度记分点的居民实行积分累积罚款，如果租户因其犯下的不当行为达到16分，则将被赶出公共租屋，取消其公共住房使用资格。然而，由于这项记分管理制度的制定和实施事先并没有通过充分的公众咨询，因而其合法合理性受到了广泛的质疑。

香港城市大学公共及社会行政学系的Yung Yau通过对公共住房社区基层的社会调查以及相关的社会分析，来研究香港公共住房社区关于居民不当行及社会问题的根由，并简要介绍香港记分管理制度及其实施的绩效和基层意见反应，最后分析探讨香港公共住房社区不当行为管理制度的完善问题。在香港公共住房社区调研分析中发现，在记分制度颁布后，公共住房住区居民社会满意度从2003年的52.1%上升至2008年的70.1%，同时在调查分析结果中也指出了目前居民关于各类社会不当行为的频率和发生机率以及居民对各类社会不当行为的不同的容忍和接受度。在问卷调查对象中，仅有18.6%的居民支持或者强烈支持香港记分管理制度，而48.1%的居民则是反对这项制度。通过对访问调查对象的性别、年龄、收入、教育背景、租住历史以及相关情况进行分析，发现合居家庭更加倾向于反对记分制度，由于记分制以家庭为单元，对于家庭人数较多的合居家庭，可能会因为个别家庭成员的不当行为导致整个家庭受到牵连处罚。

研究最后指出对邻里滋扰和邻里不当行为进行控制的社会重要性以及邻里不当行为管理制度化和香港记分管理制度的缺失和不当，香港记分制度并没有得到广泛的社会支持，要提高公共住房社区邻里管理制度的公平性和群众认可度，应将基层公众的参与和意见纳入到管理制度的制定和实施过程中来。

来源：刘璟编译自Habitat International, 2012(36): 11-19.