城市土地经济学

周京奎 编著

北京大学出版社，2007

城市土地经济学是经济学的一个分支，也是一门部门经济学，其研究领域为城市土地生产与再生产过程中所出现的土地资源经济、土地财产经济、土地资产经济规律，是研究和阐述城市土地利用与经营管理的学科。由于土地是一个自然、经济的综合体，土地利用过程中的经济关系一般可分为两种：一是人与人之间的社会经济关系，如土地所有制、土地收益分配关系、土地市场关系以及调节和实现这些关系的杠杆——地租地价关系等。二是人与自然的物质交换关系．及土地利用的自然经济关系。

对上述经济关系的研究贯穿于改书的始终，本书在内容上突出城市土地经济学作为应用经济学理论联系实际的特点，针对城市土地利用与管理实践中出现的热点、难点问题进行了对策性的研究，是一本较好的基础理论与案例分析相结合的读本。

本书一共有12个章节，第1章是导论部分。从城市土地的内涵及职能、城市土地经济学的研究对象及其自然和经济特征、研究城市土地经济学的必要性及土地经济体制的目标模式4个方面进行了概念和研究范围的界定。

第2章和第3章从城市土地需求与供给两个方面阐述了两者之间的互动关系。分析土地需求与竞价租金、商业、工业、住宅和其他影响因素（包括投机）之间的关系，阐述了土地供给定义、类型、影响因素、增加的途径，给出了城市增量土地供给模型、城市土地再开发模型和城市土地供给约束下土地利用效率模型。

第4章论述了城市土地市场的内容。包括：城市土地市场结构类型及基本内客、我国城市土地市场结构分类及内容、城市土地市场管理的作用和原则、城市土地市场管理的内容和方法，并从土地制度改革要求市场化和公平竞争进行了案例分析。

第5章讲述城市地租、地价理论及应用。首先分析了城市地租理论及其应用，以古典地租理论为起点，对现代西方经济学家地租理论、马克思主义地租理论做了详细介绍；然后对城市商业、住宅、工业地租来源做了详细分析，并介绍评估地租(或土地租金)的两种实用方法——级差收益测算法与租金剥离法的基本原理。现行土地估价方法主要以成本法、收益法、市场比较法为主，在通常情况下，为使评估结果更加准确，常将三种评估结果进行综合；然而，随着社会经济的发展，周边环境特征和结构特征所能带来的效应逐渐被关注．特征价格评估法也因此引起人们的重视；对这四种地价评估方法做了比较分析后，发现特征定价与现行土地定价方法的不同之处在于，它主要从消费者对土地各个属性的效用角度估算土地价格。其出发点是消费者，在价格评估过程中始终以消费者利益最大化为核心，这一点在社会经济快速发展的今天尤为重要。最后通过对土地市场与房地产市场四象限模型的分析，得出地价和房价是相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。

第6章阐述城市土地产权制度。以产权内涵为起点，来讨论城市土地产权性质及制度。土地所有制始终是决定一国或地区土地制度的主要方面，世界范围内的土地所有制形式很多，目前存在的土地所有制类型当中，比较典型的主要有土地国有制、土地公有制、土地集体所有制、土地私有制。在对各国土地所有制进行比较时发现，美国、日本实行多种土地所有制并存的土地制度，英国、俄罗斯则以土地私有制为主体；最后详细论述了我国城市土地所有制和现行的城市土地使用制度。

第7章讲述城市土地利用。首先介绍了城市土地利用的内容，主要包括土地利用现状、土地利用规划及土地开发整理，归纳了各国或地区土地利用遵循的基本原则。然后从德国经济学家杜能的土地利用模型出发，分析土地利用与土地价值的关系。最后认为现代城市基本上属于开放型城市，即人口和企业可以自由进出城市，该类型城市的土地利用均衡均取决于企业区位均衡、家庭区位均衡和劳动力市场均衡，随着城市内外部环境的变化，这些均衡也会相应发生改变。城市内部环境变化主要指公共投资政策，城市外部环境变化主要指其他地区对该城市产品的需求变化。

第8章讲述城市土地利用规划。从内涵、特征切入；之后介绍了美国、英国、德国和日本的城市土地利用规划体系；论述了我国城市土地利用规划体系和特征，包括土地利用规划法规体系和土地利用规划编制体系；最后对城市土地利用规划管理的定义、内容和产生的问题及其应对策略有所阐述。

第9章概述了城市土地金融。首先对城市土地金融相关概念、特点、作用、构成要素及市场分类进行了概述，认为城市土地金融由资金供求者、市场中介和市场金融工具三个基本要素构成，是利用货币、信用等经济杠杆，推进土地开发和利用的重要经济手段，是城市金融体系的重要组成部分；之后简述城市土地抵押贷款、土地信托概念、特点及作用；最后从国内外的发展状况，探讨了城市土地证券化的趋势及作用。

第10章讲述城市土地税收。从城市土地税收分类、税种性质、税类归属进行概述，结合国内外城市土地税收体系及国内土地税收现状，对比分析后，探讨土地税收的改革方向。

第11章阐述城市土地经营。从全球化浪潮的兴起和城市化进程的加速切入，论述了城市经营的必要性；由于土地是城市所掌握的最重要的资产，经营土地自然成为城市经营的主要内容；根据市场的状况和资金条件对城市土地进行储备是城市经营的重要内容，储备土地主要来源于土地征用和城市存量土地回购；在我国城市土地经营中政府处于支配地位。根据政府对城市土地经营的干预模式、干预力度和干预目的，可将土地经营模式分为成本主导型、收益主导型两种类型。城市土地经营模式的多元性，体现了城市土地经营内容的复杂性、历史性和动态性。

第12章讲述城市土地管理体制。首先是世界各国城市土地管理体制比较，美国实行的是集中、垂直的土地管理体制，英国实行的是各部委分类管理的体制和四级土地利用规划体制，在法国各城市都有城市建设基本规划和土地占用规划，俄罗斯实行的是集中统一的管理模式，日本的土地以私有制为主，并允许土地买卖、出租、抵押、继承、赠与等；我国香港特区政府其土地政策和土地管理制度，大多数是以法规形式体现出来的，目前已基本上形成了一个较为完善的机构、法规体系；我国台湾地区现行的计划体系大致分成综合开发计划、区域计划、都市区计划、县(市)综合发展计划四个层次组成。最后阐述我国城市土地体制管理完善原则、现行城市土地管理体制和机构设置，而这套体制确立后，招标、拍卖、挂牌成为政府供应经营性土地的唯一方式。

（供稿：赵昌辉）