土地使用规划与经济发展

作者从对英国的经济学研究出发，将土地使用规划与经济发展联系起来。英国经济在近三、四十年增长缓慢，处于发展的低谷。从传统经济学解释，造成这种后果的原因在于商贸组织封闭、内部管理不力、缺乏投资、教育体系不完善、更新缓慢以及经济政策保守等。作者认为土地使用规划在经济发展中应被重视，这种规划体系将对经济增长产生深远影响。

土地使用规划如何对经济发展产生作用？作者通过对英国早期及现行的城市规划体系的研究指出：在英国的规划体系下，土地掌握在政府手中，这种中央集权式的规划体系从经济方面看存在着效率低下等问题。作者从一个假设的案例剖析土地使用规划对经济发展的作用：从历史上来看，1580年政府在伦敦外围留出3km的“绿带”，并逐渐延伸至10km。但在1666年的伦敦大火后居民住房再建所产生的土地需求使得“绿带”被蚕食，空间需求的增加使得地价升值，进而影响了伦敦城市发展的走向。作者大胆提出，如果没有伦敦大火，由于种种限制，城市发展很难从根本上改变。伦敦大火对城市发展格局的变迁以及各类经济因素的相互作用，包括人口的迁移、人均收入水平的提高等等，实际上反映了英国规划体系的滞后与不足。

因此，作者从土地使用与宏观经济的相互作用分别对土地使用规划与经济发展方面进行分析。作者以英国的住房情况与其他国家相比较，从经济层面分析房地产价格居高不下背后的深层原因，并对土地使用规划与政策之间的相互影响做了分析。分析结果显示，经济作为价格信号对土地使用规划所起的作用有较明显的延迟，虽然从宏观经济看，投资的减少、不足或其他方面的缺失，与成本相比并没有明显的延迟作用。

规划对土地使用的控制表现在规划许可导致的价格差别方面，即可以通过规划控制大幅增加土地价值，但规划许可有时候并没有吸引投资显得重要。规划增益作为一种净收益，应当作为改善城市的发展状况来用。作者引用麦卡锡报告解释了影响土地使用规划体系的重要因素，包括对市场的规范以及土地利用的竞争行为、投资和价格等。而土地使用规划的改变对经济发展产生的影响在英国经常被忽略：作为一个完善的规划体系，土地使用规划既要保证地方利益，又不能损害国家利益。而英国的土地使用规划忽略了对各种政策互动、思维模式、经济方面的分析等，因此对经济发展的作用不会有根本的改变。

来源：ALAN E. Building Jerusalem in England's Green and Pleasant Land: Land Use Planning and Economic Growth[M]. Blackwell Publishing, 2007.

（供稿：孙久翔）