城市土地容量特点描述——可选途径与方法

John D. Landis

引自：林肯土地政策研究所Gerit J. Knaap编，国土资源部信息中心译. 土地市场监控与城市理性发展：中国大地出版社，2003: 1-45.

本文作者采用地理数据和技术来估计加利福尼亚州的土地开发容量，依据美国土地利用规划的传统方法，对整个州的土地进行分类，界定了空地（指位于城市待开发地区且缺乏大量公共设施或以前没有进行区划的私有土地）和城市内的填充地（包括建成区内的空地和已开发但处于低效利用的土地），然后将估算的开发容量与需求进行比较，得出加州现有土地的开发容量可以满足其未来20年发展需要的结论。文章主要由以下四个部分组成：

1、城市土地容量的范畴。作者提出城市土地容量概念包含物理开发容量、环境适应性、生态容量、社会容量、政治和财政容量、固定资本和公用设施容量六个方面，并有针对性地对空地开发容量和城市填充地开发容量进行了评估。

2、空地容量评价：以加州为例。这一过程包括：{1}土地分类和整理；{2}从土地供给到开发容量，其中涉及开发密度和混合利用的标准选取，文中采用了平均总住房密度；{3}计算容量需求比。需求根据远期的人口增长和就业岗位增长进行估计；{4}密度的可变性，主要考虑了开发密度的动态发展趋势。空地容量评价的目的是检验空地容量是否符合将来的城市发展需要。

3、填充容量估算。该过程包括以下几个步骤：{1}确定空地和可再利用地块（即可通过再开发达到比目前的利用更经济的地块）；{2}进行投资可行性分析；{3}确定开发密度；{4}成为填充开发目标的机会，其中分析了交通发达地区、工作岗位丰富地区及贫困地区的填充开发机会。基于美国的规划开发制度，作者在估算出加州的填充容量的同时，也表示填充开发存在比较大的实施难度。

4、都市聚集区（一种数据密集但粗放的大区域开发）规划方法。作者对以前的城市增长模型只注重增长在空间方面的分配而忽视土地用途、容量空间分配，以及城市环境规划模型只注重土地开发环境限制而忽视土地市场提出了批评，并从上述土地资源的调查评估过程中总结出了制定全面土地开发规划的七个步骤：{1}行为预测。对区内基本住房配套设施和就业的预测，用GIS找出就业集中区（划定30、45、60分钟的通勤范围），并据此安排潜在的居住区；{2}根据就业和人口增长的趋势制定土地使用计划；{3}确定限制开发的区位，主要考虑受保护的土地类型；{4}按照可开发空地的开发容量和适宜性对其排序，对可开发土地进行登记造册；{5}建立一个能够清楚地反映历史土地开发格局的空间模型，其目的用于预测用地开发的可能性趋势；{6}确定预期城市填充率和目标地块；{7}空地的分配。最后，作者特别说明，上述的评估工作和采用的方法都有赖于充足的数据和一些前提假设（如开发密度指标的选取）。